«

»

Окт 11

Скрытые преимущества рентного дохода

Учитывая сегодняшние низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, использование потока свободных денежных средств для оценки прибыли от сдаваемой в аренду недвижимости значительным образом сокращает конечный результат.

Поток свободных денежных средств — это прибыль, остающаяся после внесения ипотечных платежей, оплаты налогов на собственность, а также платы за техническое обслуживание и ремонт. Некоторые рентные инвесторы при подсчёте доходов используют не совсем правильную, а вернее, несколько ограниченную формулу. Обычно, они делят рентный доход на сумму изначального капиталовложения, чтобы вычислить процент прибыли. Например, если при покупке недвижимости, которую вы планируете сдавать в аренду, ваш первоначальный платёж составляет $150,000, а в конце первого года сумма вашего чистого рентного дохода составляет $1,500, то итоговая прибыль будет равна 1%.

Поэтому отнюдь неудивительно, что инвесторы, подсчитывающие свои доходы именно таким способом, не горят желанием вкладывать деньги в подобный бизнес. Но при таких подсчётах упускается один очень важный пункт, а именно сегодняшние исторически низкие процентные ставки по ипотечным кредитам.

Одно из основных золотых правил успешных инвестиций в недвижимость гласит: все рентные чеки должны идти прямиком на погашение ипотечного кредита. В таком случае вы будете больше выплачивать по основной части долга, нежели по процентам. Иными словами, кредит будет уменьшаться, а ваш капитал в доме — увеличиваться. Скрытая ценность сегодняшних низких ставок заключается в процентах ваших ипотечных платежей, которые идут на погашение основной части долга.

Таким образом, сегодня не только платежи значительно меньше, но и, что наиболее важно, часть платежей, которая уходит на погашение основного долга, значительно больше. Опытные инвесторы извлекают выгоду из данной ситуации, в то время, как многие другие опрометчиво упускают из виду этот пункт.

Существуют и другие методы получения дополнительного рентного дохода. Помимо использования платы за аренду для погашения основной части ипотечной задолженности, возможен вариант уменьшения стоимости имущества. В таком случае, вы сможете сэкономить на налогах.

Единственным минусом в данной ситуации является тот факт, что при продаже имущества, приносящего прибыль, доход от прироста капитала также облагается налогом. Но, в то же время, это не так и плохо, учитывая возможность увеличить капитал в доме, благодаря низким процентным ставкам. В конце концов, на сегодняшний момент ставки стабильны, чего не скажешь об уровне дохода от прироста капитала. К тому же, если вы получаете дополнительную прибыль, то заплатить соответствующие налоги не составит трудностей.

Иными словами, если раньше при подсчёте общей прибыли от сдаваемой в аренду недвижимости вы использовали метод вычисления потока свободных денежных средств, то теперь попробуйте учесть и свои ипотечные платежи по погашению основной части долга. Вы будете приятно удивлены результатами, увидев, что ваш общий рентный доход значительным образом превышает ваши ожидания.